Оценка имущества

Оценка необходима для определения стоимости конкретного объекта. Она может проводиться в двух случаях:

• В обязательном порядке. Определение цены на материальные объекты требуется на законодательном уровне при приватизации или наследовании недвижимости, а также при реструктуризации или банкротстве бизнеса;
• На добровольной основе. Например, если собственник хочет получить информацию о рыночной цене на свою квартиру или земельный участок.

Узнать больше о процедуре купли-продажи земельного участка можно в этой статье.

Оценка стоимости имущества учитывает в себе все особенности и параметры объекта, а также внешние факторы:

• местоположение;
• площадь и размеры;
• общее состояние, степень износа;
• цены на аналоги;
• рыночную ситуацию.

На основе анализа показателей эксперты подготавливают отчет, в котором дается оценка имущества и подробно обосновывается процесс ее получения.Важно: определение стоимости объекта осуществляют специалисты, имеющие сертификат на право проведения такой деятельности.

Поэтому важно ответственно подойти к выбору независимого оценщика, или обратиться в государственные структуры (территориальные отделения «Ростехинвентаризации»).

Цели проведения оценки имущества

Определение стоимости имущества проводится согласно целям заказчика.

Физические лица чаще всего делают оценкуматериальных объектов в следующих ситуациях:

• в ходе сделок с недвижимостью, землей или автотранспортом;
• при страховании объектов. Смотрите дополнительно тут, что делать при отказе страховой выплачивать компенсации;
• для обеспечения залога по кредиту;
• при определении суммы ущерба из-за действий сторонних лиц или стихийных бедствий;
• в ходе подготовки брачного договора;
• при вступлении в наследство.

Цели оценки имущества, заказываемой юридическими лицами, это:

• передача объектов в уставной капитал;
• операции с бизнесом (привлечение инвестиций, заемных средств, подготовка компании реструктуризации или к продаже);
• операции с оборудованием и транспортом (лизинг, продажа).

Результатом процедуры оценки является официальный документ, который предоставляется в банки, страховые компании, суды.

Кроме того, отчет может использоваться в целях бухгалтерского и налогового учета.

Виды оценки имущества

Выделяют несколько классификаций процедур по определению стоимости объектов. Приведем наиболее распространенные виды оценки имущества.

По подходу к определению стоимости:

• массовая, при которой оценивается большое число объектов по статистическим данным;
• индивидуальная, когда различными методами определяется стоимость конкретного объекта.

По типу имущества различают оценку:

• недвижимости (здания, земли);
• движимых объектов (оборудование, транспорт);
• бизнеса (доли, ценные бумаги).

Оценка различается также в зависимости от способа расчета стоимости имущества:

• рыночная (представляет собой справедливую и обоснованную цену на объект);
• инвестиционная (расчет стоимости исходя из ожидаемой доходности);
• ликвидационная (когда объект необходимо реализовать вне зависимости от характера спроса или рыночных условий). Читайте здесь о порядке ликвидации предприятий;
• для целей налогообложения (оценка проводится для определения налоговой базы);
• утилизационная (для расчета стоимости учитываются затраты на материалы и комплектующие объекта, а также стоимость его утилизации).

Полезно знать: в отношении недвижимости выделяют также инвентаризационную и кадастровую стоимости. В первом случае на расчет влияют только технические характеристики объекта, во втором варианте дополнительно учитываются и рыночные факторы.

Методы оценки имущества

Оценка имущества может проводиться тремя методами:

• Затратный. Определение стоимости основывается на анализе затрат на создание или восстановление аналогичных объектов.
• Сравнительный. Оценка рассчитывается исходя из рыночных цен на подобные или идентичные объекты. Для проведения анализа используются актуальные предложения о продаже или недавно совершенные сделки.
• Доходный. Стоимость определяется путем анализа возможного дохода собственника от владения объектом в будущем. Эксперт рассматривает все возможные способы генерации прибыли от эксплуатации или дальнейшей перепродажи.

В каждом конкретном случае методы оценки имущества подбираются в зависимости от ряда факторов:

• вид и характеристики оцениваемого объекта;
• доступность, полнота и качество необходимой информации об имуществе.

В любом случае эксперт предварительно проверяет целесообразность применения всех трех методов, но в конечном варианте может остановиться на одном из них.Важно: в отчете по оценке имущества должно содержаться обоснование выбора определенного метода и причины отказа от остальных.

Проведение оценки имущества

Процесс оценки имущества начинается с выбора уполномоченной организации, а заканчивается получением итогового отчета.

Процедура проводится в 6 этапов.

Выбор сертифицированного оценщика

Рекомендуется обратить внимание на следующие моменты:

• наличие офиса, сайта и полной информации по экспертам, их опыту, лицензии и сертификатам;
• срок работы на рынке;
• ценовой уровень;
• наличие крупных клиентов с хорошей репутацией, благодарностей и отзывов.

Предварительная консультация с представителем компании

Обсуждаются параметры предстоящей оценки имущества:

• описание целей проведения процедуры;
• характеристики объекта;
• необходимость привлечения сторонних специалистов;
• ориентировочная стоимость услуг.

Окончательное согласование условий и подписание договора

В документе должны быть четко прописаны:

• оцениваемый объект;
• срок выполнения оценки;
• цены на услуги.

Работа оценщика с объектом:

• выезд на местонахождение;
• осмотр имущества и документов по нему;
• подготовка фотографий и заполнение отчета по процедуре осмотра.

Важно: если оценка нужна для определения ущерба, нанесенного третьими лицами, то следует постараться обеспечить присутствие виновной стороны при осмотре.

Иначе в дальнейшем она может потребовать признание оценки недействительной в судебном порядке.

Аналитическая работа оценщика:

• обработка полученной информации по объекту;
• анализ рыночной ситуации и прочих факторов;
• проведение расчетов;
• подготовка документа об оценке.

Заказчик получает готовый отчет и оплачивает работу.Таким образом, проведение оценки имущества невозможно без привлечения профессионального оценщика. В особо сложных случаях потребуется консультация сторонних экспертов.

Услуги по определению стоимости объектов обходятся достаточно дорого. Однако не следует экономить на работе специалистов, так как от качества полученного отчета будет зависеть достижение поставленных целей.

Частые вопросы по оценке имущества

Что такое страховая оценка имущества?

Оценка имущества при страховании, это определение действительной рыночной стоимости страхуемого имущества в денежном выражении на момент оценки.

При выполнении оценки имущества для страхования, страховую стоимость имущества определяют совместно страхователь и страховщик, но ответственность за правильность размера стоимости имущества лежит на страховом агенте, страховщике.

Оценочная стоимость имущества, которое предполагается застраховать, является определяющей для определения суммы страховки и размера страхового взноса.

При оценивании имущества для страхования сторонами должны быть использованы все доступные способы, техники и методики определения стоимости, а именно:

1. документальные подтверждения цены (товарные чеки, квитанции, технические паспорта…);
2. анализ рынка (сравнение цены страхуемого имущества с ценами на рынке подобного, аналогичного имущества);
3. балансовая стоимость имущества, с учетом износа;
4. согласование стоимости страхового имущества страховщиком и страхователем;
5. другие установленные законодательством способы, приемы и методы оценивания.

Кто может проводить оценочную деятельность?

В соответствии с действующими нормами законодательства РФ оценивать имущество имеют право профессиональные, независимые эксперты-оценщики (субъекты оценочной деятельности), которые прошли специализированное обучение и имеют разрешение (лицензию) на проведение данного вида работ.

В некоторых случаях, оценку имущества имеют право проводить и другие лица, такие, как, судебный исполнитель, при оценке имущества должника, банк или другое финансовое учреждение, при решении вопросов кредитования, страховщик (страховой агент, страховая компания), при страховании имущества, и некоторые другие субъекты.

В каких случаях проводится оценка недвижимости?

В соответствии с нормами закона об оценочной деятельности, существуют обязательные условия для проведения такой оценки:

• в случае возникновения спора о стоимости объекта;
• при составлении брачных контрактов, а так же разделение имущества при бракоразводных процессах;
• при национализации имущества;
• при ипотечном кредитовании;
• при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных нужд;
• при определении нанесенного ущерба;
• для признания сделки недействительной в случае завышения или занижения ее стоимости.

Оценивают недвижимость (и не только недвижимость) профессиональные независимые оценщики.